夯实产业运营实力，抓住疫后新机遇

　　亿达中国高级副总裁 于大海

　　2020年3月6日

　　大家好，感谢亿翰智库在这样一个特殊时期组织了线上论坛。很高兴有机会和优秀的同行、广大网友进行交流。

　　应主办方要求，我首先谈一谈疫情对产城的影响和政策的预判。新冠肺炎较非典具有传播性高、速度快、范围广、隐蔽性强这样一些特点，是否会出现持续时间更久、影响面更大的局面尚不可知。当中国的疫情防控出现稳定的迹象，疫情又在全球多个国家出现蔓延。与十七年前相比，地球村上的每个成员都更难以独善其身，疫情对全球的卫生安全、经济增长乃至于政治平衡等方面的长期影响值得关注。国际货币基金组织预计，如果疫情尽快结束，中国经济将迅速反弹，若疫情长期持续，将会导致中国经济放缓加剧，对全球也将造成更大的影响。

　　具体谈到对产城的影响，我想分三个方面：

　　一、对在建项目，我们看到许多地方，在农民工的返程、抵达项目地后的隔离、施工材料的供应，因降低工作和居住密度而产生的成本和费用增加等方面都普遍存在一些困难和问题。未来一个月，如果疫情能够有所好转，以上这些问题才有可能得到改观，对于在建项目，我对工期影响的判断，应该在两个月以上。

　　第二是对于在招商项目，影响非常大。产业园区不同于普通住宅，线上推广、谈判对接和促进成交的难度更大。意向客户购置办公楼宇的信心和支付能力都将受到影响，一些前期招商质量不高的合同可能出现违约。总体看，疫情对招商的影响，可能会大于对工期的影响。

　　第三方面就是对于已经投入运营的项目，首先体现在运营方和物业方在投入运维成本增加这方面所产生的压力。以亿达服务集团为例，每天在全国所有项目投入的防护消耗物资大约在10万元以上，对于疫情中心区的项目，以及高铁、机场等特殊服务项目的在岗人员，还要给予额外的补贴，截至目前，补贴发放已经超过1000万元。这样的成本增加，对于一些中小型的产城运营商来说是个不小的压力。但是从长远来看，负责任的企业在疫情当中这种资金的投入以及科学严谨的管控，将会换来业主和租户的信任与好感。我也借此机会呼吁全行业共同克服困难，继续加大投入，为整个疫情的防控、为地方、为我们众多的服务对象，真正负起责任、做出贡献。另一方面，一段时间以来的延迟开工和经济的停摆，对企业客户产生较大影响，一些以中小型企业客户为主的园区，可能会出现阶段性的减租和退租潮。

　　尽管国家针对这次疫情已经出台了一系列稳投资、稳就业的金融和财政政策，但是考虑到政策落地并收取效果会有一定的迟滞性，一方面我们希望政府要加大加快政策实施的力度和速度，另一方面要精准施策，对社会经济的基本组成细胞也就是企业，给予切实有效的支持和帮助。

　　这次疫情作为重大的公共卫生事件，对全社会的普遍影响和短期负面冲击是客观存在的。自力更生、自救纾困是我们绝大多数企业要面对的现实。当然我们也寄望于在二季度疫情形势能够得到根本好转，我们的企业客户和我们一道赶工加班、补救损失的局面早日到来。

　　第二方面，我想结合亿达中国的实际情况对如何积极应对疫情的冲击作以介绍。

　　亿达中国在22年前就成功转型为专业的产城融合开发商和产业园区运营商。项目广泛布局于京津冀、长三角、大湾区和中西部，已经在全国超过20个一线和二线省会城市，开发运营了40余个商务园区，产业面积超过1200万方。这次疫情对亿达中国的园区是一次严峻的考验，我们的经验和做法，可以归纳为以下三点：

　　一是判断准、反应快、布局早。我们在1月20日就制定和下达了第一轮的防控工作方案和通知，并全面启动了物资保障措施。

　　二是统一思想、统一步调、统一标准。成立了疫情应急指挥部，组织全员开展专项培训，建立全国统一的防控标准，加大检查督导，开展强力宣传。

　　三是紧密配合、依靠政府。形成政府、街道、社区三级联动，广泛发动业主和客户齐心配合，形成高于国家和地方政府要求的防控手段和局面。

　　举两个具体的案例：一是大连软件园。大连软件园是目前中国国际化色彩最为浓厚的专业软件园区，已经成为诸多跨国企业重要的全球业务实施和交付中心，这种特殊性就决定了大连软件园是全年无休的24小时无间断的园区，即便是在正式复工前的春节期间，也有近万人在正常工作。对于承载着几万名从业者和包括70多家世界500强企业在内的数百家企业的大连软件园来说，防疫期间的复工绝对不是一个简单的时间点，它是一个比较复杂的综合性进程，我们既不能一刀切地影响园区企业的业务运营，也不能一拥而上、听之任之，带来安全隐患。我们与园区企业客户一道探索出了弹性工时、错岗上班、轮流到岗、远程办公、变通考勤方式等有效方法。率先引进了测温门，和园区餐饮配套商家共同研究制定特殊的供餐方案，园区工会推出班车方案，为园区从业者提供公共交通以外的出行选择。应该说整个工作的重点是在疫情防控和保障企业正常运营之间寻求合理的平衡点。

　　第二是身处疫情中心的武汉软件新城。武汉软件新城已经集聚了110多家包括世界500强在内的软件研发和高科技企业，针对园区已经形成了完整的产业生态链和IT基础设施完备的特点，武汉软件新城联合了园区企业共同成立了云复工联盟，为信息技术类企业免费开放基础技术支持，为企业定制硬件、技术体系和运维管理培训，既节省了人力成本，共享了现有的平台资源，还能为企业升级研发体系，优化作业模式。同时线下重点布局智能防控，加速智慧园区升级，对公寓进行智能化改造等。保生产、促发展，是抗疫最好的良药。武汉软件新城也将携手园区企业共克时艰，准备迎接随时可能到来的复工潮。

　　亿达中国位于北京、上海、深圳、郑州、长沙、合肥、成都、重庆等地的园区已经陆续进入到复工复产阶段。通过扎实有效的工作，包括武汉项目在内，没有出现一例园区内的确诊病例。

　　在整个防疫期间，令我印象深刻的还有三点：

　　一是亿达中国旗下的亿达服务集团。作为中物协的副会长单位，全国物业百强的第18位，公司在管项目近千个，服务面积超过1亿平方米，防疫压力巨大。通过在全国率先引进使用测温门、机器人等技术手段，包括无差别的为客户登门送菜和生活必须品等贴心服务，加之各级管理层和员工共同吃住在项目，严防死守，这些有效措施和手段取得了业主和客户的信任和感动。一些住宅项目的业主主动预交物业费，帮助物业公司缓解资金压力。

　　二是我们的园区企业在克服自身困难的同时，积极承担社会责任。目前亿达中国和入园企业客户一道捐款捐物近亿元。

　　三是已经成功举办了25年的亿达之声新年音乐会，遍邀国际知名艺术团体，在全国多地奉献了百余场艺术精品。在这次疫情期间，历年参演乐团特别是曾经到过武汉巡演的乐团，比如德国哥廷根交响、捷克交响、乌克兰国家交响、香港中乐团等纷纷录制并发来视频，为武汉市民加油，声援中国抗疫。

　　第三方面，我想谈谈这次疫情给我们带来的思考。

　　第一点就是产业园区项目拓展和企业客户选址产生了更多维度。过去我们的重点关注在GDP、人口、教育资源、产业基础这些维度上，现在我们首要增加的是医疗发达程度，考量一个城市的医疗发达程度，主要是三甲医院、百强医院的数量，每千人的床位数和执业医师数量等。武汉的医疗资源虽然不及北、上、广，但也位居二线城市最前列，高居中部城市的首位，在这次疫情当中也捉襟见肘，一方面是疫情冲击过大、过快，另一方面也引发社会各界对城市治理能力的思考。这也是我们要提到的第二个维度，就是法治文明和城市治理能力。从统计来看，2013年至今，始终保持在全国城市治理能力前20强的城市有北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、合肥、长沙、成都、厦门等城市。企业客户的选址要素除以上谈到的几点之外，在本次抗疫当中表现出了强烈的社会责任感和专业水准的运营商，也会得到客户的信任和青睐。

　　第二点是地产运营的数字化进程将会进一步加快。这次疫情也使亿达中国进一步增强了对智慧城市、智慧园区方面持续投入的决心。基于我们20多年的园区运营理念和经验，前年我们在深圳专门成立了易达云图科技公司，其悉心打造的智慧资管平台、物联可视化平台、产业服务共享平台、大数据可视化平台，在这次抗疫中均发挥了重要作用。下步我们将对已建成的园区持续升级，对在建园区进行高标准的硬件投入和软件配套，持续增强我们的线上服务能力。

　　第三点是低密度花园式的商务园区将会受到更多欢迎。这次疫情当中，城市中心区的写字楼由于高容积率、垂直交通单一依赖电梯、人流过于密集等原因使得防控难度极大。亿达中国20多年来始终坚持的“低密度、低容积率、低碳”的三低开发理念将会更加符合疫后的客户选址需求。

　　第四点是“健康”成为园区设计、建造和运营的重要考量。在这次疫情当中，出现一个概念叫“免疫力是人的核心竞争力”，对于园区来讲也是同理。开发商和运营商及客户不仅关注得房率等经济指标，也会把更多的注意力转移到“健康”这个要素上来，空调、新风系统、垂直交通、公共区域、商业设施、餐饮配套等都需要运用新理念和新技术加以改进和提升。

　　第五点是先线上、后线下的招商模式将被广泛采用。疫情来袭，传统的行商招商、会议招商、活动招商这些手段被瞬间叫停。之前高度重视并广泛应用互联网、新媒体、自媒体进行推广的企业和项目，得以保持项目在市场上的热度。刚才提到的易达云图整合了我们全国的产业项目，推出产业选址云服务平台，进一步升级亿达传统运营体系中全国客户选址平台的概念，打造线上产业资源与招商中心。同时要看到，园区产品由于交易频次低、决策周期长等特点，也决定了实地考察和面对面的洽商是在疫情过后必须要补上的一课。

　　第六点是关注新兴产业领域一些市场机会。传统行业在这次疫情中受冲击较大，而新一代信息技术、智能制造、无人配送、在线教育与消费、远程医疗等新兴产业展现出强大的成长潜力。这些产业内容的共同特点就是平时以便利消费者为主，在特殊时期更加不可或缺。在疫中和疫后，这些企业和行业将会在业绩和资本市场上有进一步上佳表现，扩大市场将是他们下一步的必然选择，也是我们园区企业应当重点关注和争夺的优质客户资源。

　　在去年下半年出席的一些行业论坛上，在回答产业地产行业未来发展趋势时，我提出过两个观点：一是摒弃一味追求速度和规模的粗放增长方式，让不可再生的土地资源在产业可持续发展过程中发挥最大的价值;二是摆脱传统租售模式的束缚，在长期服务于客户并在为客户不断创造价值的过程中寻求新的效益增长点。经过这一轮的疫情洗礼，整个行业将会进入到一个加速洗牌和整理的阶段。品牌、模式、服务等综合实力将会促使部分企业加速发展，扩大市场份额，增强客户粘性和产业聚集能力。我们的企业客户也会随着国家出台一系列促进产业恢复、转型和发展的政策，焕发出新的生机和活力。

　　我本人很喜欢王维的一句诗：“行到水穷处，坐看云起时” 。表面上看水势已尽，实际是换了一种形态，云是水汽蒸腾的聚集，时机到了自然会变成雨落下来。

　　谢谢大家!

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