贝壳CEO彭永东博鳌发声：楼市三十年的三个时代、两条曲线、一种力量

　　“中国房地产用30年跨过生产资料价值时代，目前正处于信息价值时代，未来将进入服务者价值时代”，3月29日，贝壳找房CEO彭永东在博鳌亚洲论坛参加题为“楼市30年”的分论坛时分享最新行业观察。

　　据了解，博鳌亚洲论坛2019年年会于3月26—29日在海南博鳌举行，来自世界各地的2000余名政要、商界领袖齐聚，就当前经济、社会等热点议题展开深入探讨。作为居住服务行业数字化推动者，彭永东首次受邀出席博鳌亚洲论坛，与来自海内外金融、地产、投资管理等领域的学者和商界精英共同探讨中国楼市30年变迁。

　　论坛上，彭永东用详实的数据，还原了房产行业背后隐藏的发展规律与趋势。

　　“中国房地产30年可以用‘321’来概括：三个时代、两条曲线、一种力量。三个时代，即房地产跨越了生产资料价值时代，当前处在信息价值时代，未来进入服务者价值时代。两条曲线，即1988-2009年，增量为主的曲线，2009年至今，存量崛起曲线。一种力量，即服务者价值崛起将越来越成为驱动整个行业最重要的一种力量。”彭永东说。

　　彭永东进一步指出，存量房市场的崛起、互联网工具的应用，服务者的价值受到前所未有的重视与挖掘，未来，房产行业将进入服务者价值时代，并带来聚合“人”的价值的平台崛起与居住服务综合服务商的孕育。

　　楼市变迁30年，房地产将进入“服务价值崛起”时代粗

　　一个国家的楼市变迁，离不开城镇化进程。

　　彭永东介绍，中国过去30年经历了人类历史上规模最大、速度最快的城市化，城市化率从26%提高到58%，在住房市场化改革的背景下，掀起了举世瞩目的住房建设浪潮。

　　也正是这30年间，让中国城市居民基本告别了住房短缺。

　　在彭永东看来，从价值链的维度，房地产市场经历三个时代。第一个时代是生产资料价值时代，为解决住房短缺而大规模建设，土地、资金是决定产出的关键因素。第二个时代是信息价值时代，住房告别短缺，由数量扩张向存量流通转变，通过信息将人和房屋进行串联匹配，服务限于信息传递撮合、低质浅层。

　　彭永东认为，前两个阶段，消费者对服务者本身的要求并不高，交易过程和服务者也多是分散和缺乏秩序的。

　　在彭永东眼里，判断服务者价值时代到来的依据有两个：宏观上，全国超过20城进入存量时代，微观上，越来越多的消费者通过线上找信息、线下找服务时，越来越关注效率、体验和品质。

　　随着居住物理条件的改善，消费者追求更高品质的居住和流通服务，其所需的个性化服务也将更多依赖服务者得以兑现。“与前两个阶段不同，房地产行业第三个时代最大的特征是服务者价值的崛起。”彭永东介绍，在这个阶段，围绕住房的服务比房屋本身更加重要，服务的广度更广、深度更深。行业的进化从过去重视信息转变到重视人本身，服务者要对服务的结果负责，人成为最大的变量。服务者知识水平、专业技能、服务标准、诚信水平等会直接关系到服务体验，服务者的角色和价值将被重新定义。

　　价值链构成重构，服务占比超五成粗

　　存量房时代对服务者价值的重新挖掘，隐藏着行业变革的机会——这是彭永东在此次论坛上阐释的一个重要观点。

　　数据显示，当前，中国正在进入住房存量时代，仅2018年，全国约20个城市二手房交易量超过新房;另一方面，在租购并举政策的推动下，租赁市场正在进入规范发展的快车道，专业化租赁运营快速兴起。

　　在彭永东看来，存量时代正在到来，且这一趋势还自带“加速度”。随着城轨、高铁等城市轨道交通的建设，加速了城市与城市间人口的流动;另一方面，租与购之间的界限被打破，房地产持有和流通成本的改变也将加速房屋流通。

　　透过数据，彭永东预测，在流通率趋势性上升的驱动下，中国2.5亿套存量资产将被充分盘活，形成全球最高的存量住房。

　　活跃的存量房交易，自然需要与之匹配的房产交易服务。

　　彭永东表示，目前，中国住房服务的基础已经初具规模。二手房买卖经纪渗透率达到70%以上，一线城市接近90%。另一方面，虽然当前中国房地产开发建设占房地产业的比例仍是主导地位，但在不远的将来，伴随着房产开发向着个性化、定制化发展，数据和信息将改造整个开发链条，房地产服务的比重会超过50%。

　　“如果说过去制造业时代的价值链是土地与人的‘物理反应’，在服务时代，价值链就会演变为土地、人、信息、资金的‘化学反应’。彭永东介绍，巨大的固定资产将推动巨大的服务需求，住房服务又会使存量资产产生增值，从而形成螺旋上升的正循环。

　　平台崛起成趋势，居住服务综合服务商孕育中粗

　　存量需求加速释放，服务者的价值急需被挖掘，然而行业不得不面对的现实则是，服务者专业水准和从业规范有限，能够整合交易上下游各环节的“领路人”更是少之又少。现实如此，如何应对?

　　彭永东分析，中国的互联网平台是连接服务者的载体，互联网的信息透明和无差别分享，在提供优质信息内容的同时，带给消费者更好的体验，重塑了人、房关系。同时，互联网平台的共享规则机制能够将不同领域的服务者整合起来，形成一套共享共治体系，为参与的服务者赋能，加快行业进化迭代。

　　“聚合人的价值的平台崛起，以及居住服务综合服务商的孕育是‘服务者价值时代’的两大机遇。”彭永东坦言，能够最大限度聚拢一批高水平、职业化的服务者，满足用户品质居住的需求，是平台最大的价值。而制定公认的行业规则、拥有行业发展基础设施、整合上下游供应链，是一个平台竞争力和号召力的核心。

　　“服务者时代到来的核心标志是行业全面构建标准，如构建人的标准、构建物的标准、构建流程的标准。当服务者价值全面崛起，服务红利就会显现，好的服务者将享受个人溢价、形成个人品牌。中国居住领域平台公司的诞生，将为服务者构建基础设施，并助力优质服务者长期发展和耕耘。”彭永东指出。

　　他的论断，与一些经济学者的观点不谋而合。

　　财政部财政科学研究所前所长、华夏新供给经济学研究所首席经济学家贾康也认为，对于居住服务相关领域而言，未来需求仍将是扩大趋势，而且在市场分化和越来越多样化的诸种变量影响下，更需要专业化的从业者给予消费者咨询和引导，充分利用互联网、大数据和新技术的力量，提升服务效率和专业水平。

　　“‘互联网+’的上半场，衣食住行四个领域，衣、食、行几乎都完成了线上化改造，越来越能满足用户多层级、定制化的需求，相比之下，‘互联网+’对‘住’的领域改造相对较少，大量痛点还未解决。在互联网发展的下半场，‘住’需要迎头赶上，提升居住供给体系效率和服务水平。”贾康说。

　　另一方面，彭永东同时指出，服务者价值崛起将促使房地产领域“生产者”的角色向居住服务综合运营商角色转变：以地产业务为轴心进行业务延伸、走多元化道路，城市运营商模式等或是未来房地产开发企业转型的方向。

　　“作为技术驱动的新居住服务平台，贝壳找房致力推动行业数字化和产业互联网发展，迎接服务者价值时代，贝壳将充分发挥‘人’的价值，努力为行业创造更大的想象空间。”彭永东总结。

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